相続する土地の調査をした上で、相続人の確定、遺産分割協議を経て、相続登記を行います。

1. 相続する土地の調査

まず、被相続人の財産について調査を行います。

その中に土地が含まれていた場合、土地についての情報を集めます。具体的には法務局から登記事項証明書を取り寄せて、その土地の種類や面積、共有者や抵当権者の有無などの情報を得ます。あわせて公図を取得して土地の形や位置関係を把握しましょう。公図は法務局のほか市町村役場でも閲覧、写しの請求ができます。

2. 相続人の確定

次に、誰が相続人となるのかを確定しましょう。法定相続人となる可能性があるのは、被相続人の配偶者、子供、兄弟、両親ですが、このうち誰が具体的に相続人となるのかは事案により異なります。

被相続人が生まれてから亡くなるまでの間に在籍した全戸籍の除籍謄本・改正原戸籍謄本を取り寄せて調査をおこないます。

3. 共有登記

実は、遺産分割協議を経ずに、土地を未分割のまま共有の登記を行うことも可能です。

共有登記はその後の遺産分割協議によって、もう一度終局的な登記を行うことになるため、登記費用のみ無駄にかかってしまうことになりますが、メリットもあります。

それは、自分以外の者に宛てた、当該土地についての遺言がありそうな場合です。

遺言があれば、相続登記のために遺産分割協議書等は不要なので、自身の与り知らぬところで単独登記がなされてしまう可能性があるのですが、共有登記がある場合共有登記名義人の承諾なくして単独登記ができません。

そして、この承諾を求められた時点で遺留分減殺請求権を行使すれば、同権利をいち早く保全することができるのです。

4. 遺産分割協議

分割協議において土地を分割する方法は自由に話し合うことができます。

分割方法としては現物分割、代償分割、換価分割、共有分割などの方法があります。

分割方法を合意したら、協議書に相続人全員で署名押印をし、相続人全員の意思が合致していることがわかるように遺産分割協議書を作成します。

5. 相続登記

最後にその土地を管轄する法務局で不動産の所有権移転登記を行います。

被相続人が生まれてから亡くなるまでの間に在籍した全戸籍の除籍謄本・改正原戸籍謄本、相続人の戸籍謄本・住民票、固定資産税評価証明書、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書等の資料を提出する必要があります。

6.おわりに(土地相続の際の注意点)

境界確定測量が必要な場合、相続が発生すると相続人全員の同意が必要となるため、測量が困難になる場合があります。

被相続人であれば単独でこれを行うことができますし、隣地との関係、使用状況等についても状況を把握している場合が多いでしょう。このような場合に、被相続人の方であらかじめ手続を行っておくことが、相続人に負担をかけるおそれが少ないといえるでしょう。

また、相続税対策としてアパート建築が有名ですが、アパート管理の方法、不動産会社を利用する場合にはどのような契約内容とするかについて十分な吟味が必要です。