鑑定をするまでには色々な手続きをする必要があります。

1. 不動産の評価について

遺産分割調停において、不動産の評価については相続人全員の合意ができれば、その合意した価格が不動産の評価額になります。費用もかからず早期に解決ができるため、まずは相続人間で不動産の評価については合意を目指す方法が一番良いでしょう。ただし、不動産の評価について合意ができない場合には何らかの基準によって決める必要があります。固定資産税評価額、路線価、時価等色々な評価方法があります。時価も不動産業者が作成した簡易な査定書での評価から、不動産鑑定士が作成したしっかりとした鑑定書での評価まで色々な評価があります。

2. 遺産分割調停での鑑定について

  • (1)遺産分割調停での不動産の鑑定は不動産鑑定士が行います。
  • (2)鑑定の時期はある程度主張が出そろって、不動産の評価をすれば調停又は審判での解決が見込める場合に行います。

3. 鑑定の評価時点について

遺産分割においてはできるだけ直近の時価での評価が原則となりますので現在の評価額を鑑定の評価時点とします。特別受益・寄与分等が争いとなっている事案では、相続開始時(故人死亡時)の評価額を鑑定の評価時点とします。

4. 鑑定費用の見積について

鑑定費用については、事前に裁判所が不動産鑑定士に打診して見積を作成します。鑑定費用は事前に裁判所に支払いをしないと鑑定はできませんので各相続人が何らかの方法で鑑定費用を準備する必要があります。遺産である預貯金がある場合には、その預貯金を一部降ろして鑑定費用に充てる方法が一番簡単な方法です。また、一度特定の相続人が立替をして支払うという方法もありますが、もめる可能性もあります。立替した金銭の清算について調停調書に記載をしたり、審判で費用負担の定めをしてもらう方法により立替金を清算する方法もありますが、100%確実な方法ではありません。

5. 鑑定人への情報提供について

鑑定人は、裁判資料と現地を見た結果に基づいて鑑定をします。不動産の過去の経緯や特殊事情について全て理解した上で鑑定をしているわけではありませんので、不動産について過去の特殊事情があるような場合には、積極的に鑑定人に伝えることで正しい評価ができるでしょう。

6. 鑑定結果への拘束力について

裁判所経由でなされた鑑定結果については、各当事者は事実上拘束されることが多いです。もし、どうしても鑑定結果に納得がいかない場合には、別の不動産鑑定士に依頼をした、裁判所の鑑定書と同じ位に精度の高い鑑定書を証拠として提出する必要があるでしょう。

7. 結論

遺産分割調停において裁判所が依頼をして行われる鑑定には事実上の拘束力があります。また、高額な費用もかかりますので事前の準備をしっかりとして、確実な結果が出るように準備したいものです。