遺産分割、遺留分減殺請求、特別受益で不動産の時価評価はいつの時点の時価評価となりますか。

遺産分割審判等手続きなどでは、遺産分割の場合は遺産分割時（直近）の時価、遺留分侵害額請求の場合は相続開始時（故人がお亡くなりになった時点）の時価、特別受益の場合は相続開始時（故人がお亡くなりになった時点）の時価となることが一般的です。

1. 合意ができる場合

不動産の評価には複数の評価があります。固定資産税評価証明書の金額、路線価の金額、相続税評価、時価などです。

不動産の時価といっても、不動産業者によっても異なってしまいます。また、不動産を売却する時期によっても不動産の評価額が変わってきてしまいます。

このように不動産の評価は、相続人間で争いの種となりやすのですが、相続人間で合意をすれば、いずれの金額の評価としても問題はありません。

そのため、まずは、相続人間で協議をして不動産の評価額について合意を目指す方法が望ましいです。当事者が合意することにより鑑定の費用を節約することが可能となります。

不動産の評価について当事者間で合意ができない場合、遺産分割調停手続きや遺産分割審判手続きでは、不動産鑑定士による鑑定をすることになります。鑑定は時価評価となりますが、遺産分割、遺留分減殺請求、特別受益では、以下のとおり評価の基準時が異なっています。

遺産分割の場合	遺産分割時の時価（直近の時価となります。）
遺留分侵害額請求の場合	相続開始時の時価（故人がお亡くなりになった時点の時価となります。）
特別受益の場合	相続開始時の時価（故人がお亡くなりになった時点の時価となります。）

このように、評価の基準時は一律ではありませんので注意が必要です。

遺産分割調停や遺産分割審判の中で特別受益が争いとなっている場合、遺産となる不動産については、直近の時価と、故人がお亡くなりになった時点の時価の2つの時価を鑑定によって評価する必要があります。
遺産分割の場合の不動産評価と、特別受益の場合の不動産評価の評価時期が異なるためです。2つの時点の時価を鑑定評価する場合には、鑑定費用は必ずしも2倍にはなりませんが、1つの時点の鑑定評価をする場合と比べて、鑑定費用は高くなりがちです。
実際の調停などでは、直近時とお亡くなりになった時が、近接している場合には、評価時点をどちらかにすることもあります。また、当事者の間で、評価時点をどちらかにしてしまうことも多いです。
金銭の特別受益の場合であっても、実質的に不動産を購入して贈与する場合と同視できる場合には、不動産の特別受益とされる場合もあります。
当事者の合意ができた場合には、遺産分割調停・遺産分割審判・遺留分減殺請求調停、遺留分減殺請求訴訟などでは、裁判所で作成する調書に当事者の中間合意内容を記載してもらっておいた方が後日の紛争を防ぐことができますのでよいです。